5 ошибок при покупке дома с землей, которые в 2025 стоят сотни тысяч рублей

Самаре

Покупка дома с участком в 2025 году выглядит как логичное решение: рынок строящегося и готового загородного жилья растет, а частный дом становится для многих способом получить пространство, автономность и независимость от городских ограничений. Но именно в сегменте «дом + земля» чаще всего встречаются ошибки, которые оборачиваются серьезными расходами. Чтобы избежать лишних потерь, стоит заранее понимать структуру рисков. И если вы хотите пройти покупку без нервов и проверять документы не вслепую — лучше подключить профессионалов.Обратитесь в «Русскую жемчужину» — мы поможем разобраться в документах, проверить участок и дом, выбрать безопасный вариант, который не принесет неожиданных расходов.

Ошибка 1. Не проверить категорию земли и вид разрешенного использования

Самая распространенная ситуация — земля «вроде подходит», но юридически она не предназначена под жилой дом. В России категории земель и виды разрешенного использования строго регламентированы Земельным кодексом: участок может принадлежать к землям поселений, ИЖС, ЛПХ, дачному назначению, садовому некоммерческому товариществу и др.

Если покупатель не проверяет эти параметры заранее, возникают проблемы:

• дом оказывается «самовольной постройкой»;

• невозможно подключить коммуникации официально;

• нельзя получить регистрацию в доме;

• возникают ограничения на реконструкцию и продажу.

Пример: человек покупает дом, уверенный, что это ИЖС, но фактически участки в СНТ могут иметь ограниченную инфраструктуру и иной порядок оформления. Итог — дооформление, юридические услуги, повторные межевания и трата времени, а иногда и невозможность узаконить постройку.

Ошибка 2. Игнорировать межевание и границы участка

Ситуация, когда границы участка «на словах есть, а по документам нет», встречается регулярно. По законодательству межевание не обязательно для права собственности, но без него:

• границы могут наложиться на соседний участок;

• фактическая площадь может отличаться от указанной;

• могут потребоваться судебные процедуры, чтобы восстановить правильные координаты.

Покупатели нередко узнают об этом уже после сделки, когда соседи выражают претензии или кадастровая палата фиксирует расхождение площадей. Исправление — это новые кадастровые работы, возможные споры, расходы на юристов.

Ошибка 3. Оценивать дом только по ремонту, а не по конструктиву

Вторичный рынок загородных домов в России разнообразен: можно купить дом с идеальным интерьером, но с дефектами фундамента, кровли или инженерии. При этом скрытые дефекты часто не видно при обычном осмотре.

Типичные проблемные узлы:

• фундамент без гидроизоляции;

• просадка пола;

• ошибки монтажа кровли и вентиляции;

• неправильная разводка электрики;

• использование временных материалов для утепления.

Это не «мелкие недочеты», а расходы, которые легко достигают крупных сумм. Чтобы избежать риска, в 2025 году покупатели все чаще берут технического специалиста для обследования дома — это действительно снижает вероятность неприятных сюрпризов.

Ошибка 4. Не учитывать реальное состояние коммуникаций

Коммуникации — главный источник расходов в загородной недвижимости. Подключение газа, водоснабжения, электричества, канализации может стоить значительно дороже, чем предполагает покупатель.

Основные риски:

• отсутствие официальных мощностей по электричеству (нужно увеличивать лимит);

• старые или незаконно подведенные сети водоснабжения;

• септик вместо централизованной канализации;

• газовые трубы, подключенные без проекта.

Многие покупатели ориентируются на слова продавца вроде «все работает», но документы не смотрят. А ведь именно в договоре технологического присоединения или технических условиях указано, что реально принадлежит дому и какие обязательства есть у ресурсной организации.

Ошибка 5. Не проверять юридическую чистоту дома и продавца

Покупка дома с землей оформляется как две отдельные сделки: земля и построенный объект. Поэтому рисков юридически больше, чем при покупке квартиры. Самые частые проблемы:

• дом не введен в эксплуатацию;

• объект числится «недостроем»;

• есть аресты или обременения;

• продавец не единственный собственник;

• дом построен без разрешительной документации.

Это приводит к тому, что собственность невозможно зарегистрировать или покупатель получает объект с долгами и ограничениями. Проверка через ЕГРН, анализ кадастровой информации, сверка площадей, история собственников — все это обязательные шаги перед покупкой.

Как избежать всех пяти ошибок: практические рекомендации

1. Запрашивайте и проверяйте полный пакет документов. Кадастровый номер, выписка ЕГРН, межевой план, документы на дом, разрешение на строительство/уведомление, техусловия на коммуникации.

2. Сверяйте фактическое состояние дома и участка с данными Росреестра. Если что-то не совпадает — выясняйте причины.

3. Проверяйте коммуникации документально. Наличие договора, мощностей, разрешений.

4. Проводите техническое обследование дома. Особенно если дом старше 10 лет.

5. Используйте поддержку специалистов. Юристы и профильные эксперты видят риски, которые обычный покупатель не замечает.

Покупка дома с землей — это серьезный шаг, который может дать вам комфорт, личное пространство и долгосрочную ценность. Но только если избежать типичных ошибок. Если вы хотите подобрать участок или дом без скрытых рисков, проверить документы, не переплатить и не потерять деньги — обратитесь в «Русскую жемчужину». Мы поможем пройти весь процесс безопасно и подобрать объект, который будет радовать долгие годы.